中古物件情報の最近のブログ記事

　今年8月、「山梨県内路線価18年連続下落」というブログをにアップしました。
　山梨の土地価格は毎年下がっているのですが、実際に土地を買おうと思うと結構高いですよね。これから、「まだ下がる」と思うとなかなか決断できません。
　
　時々お問い合わせのあるお客様に対して、不動産業者さんの提示価格をお知らせしますと、「高いねー」といわれる場合があります。
　こちらとしては「値ごろ感のある土地」を紹介したつもりですが、お客様にしてみれば、全体予算もありますので無理もありません。

　一般的に誰もが欲しい土地は高く、欲しくない土地は安いものです。
　お客様も心の中ではわかってくれていますが（たぶん）、やっぱり「欲しい土地を安く買いたい」という気持ちに変わりありません。
　そして、この気持ちにお応えすることが、お客様のよきパートナーである弊社の役割と思っています。
　私たち（エコマック）は、直売方式や流通に乗らない不動産をご紹介し、リーズナブルな不動産取得をお手伝いしております。

　お客様の希望されるエリアの人脈（資産家、農家、林家など）に直接交渉し、土地を分けてもらいます。
　さらに、エリア内の未利用地を足で探し、近所の方へのヒアリング、法務局で所有者調査等を行い、直接所有者とコンタクトを取り交渉することもあります。
　
　こうした直買方式では不動産業者を介しませんので、仲介手数料分の経費を削減できます。売り手・買い手の双方にメリットがあります。場合によっては市場流通価格より低廉な価格で取引が実現できる可能性があります。

　もちろん、次のような調査はエコマックの専門分野ですので徹底して実施します。
・建築基準法、都市計画法、農地法、森林法、市町村条例など、事業計画に応じた法的規制調査
・土壌汚染、地すべりなどの環境側面調査
・建物の劣化状況、耐震性などの建物診断

　どうぞお気軽にご相談下さい。

　「フラット35」は、住宅市場（新築・中古・リフォーム）を活性化し、経済の建て直しを図ろうとする国策に基づく制度です。現在、住宅ローン減税と合わせて、2010年に住宅購入を検討する人に非常に注目を集めています。
　そして、「フラット35S」の金利引き下げが、2010年2月15日受取分から開始されています。

　さて、今までの住宅ローンのイメージは、
　・長期固定型：リスクは低いが金利が高い
　・短期変動型：リスクは高いが金利は低い

　これに対し、フラット35Sは、「リスクも金利も低い」というこれまでにないタイプの住宅ローンです。

＜フラット35＞
　住宅金融支援機構の証券化支援事業の名称で、35年間金利が全く変わらない長期固定金利です。

＜フラット35S＞
　「S」は「Special」を表し、優良住宅を取得する際に特別な支援（借入金利の引き下げ）を行う意味でつけられたものです。
　種類は「フラット35S」「フラット35S（中古タイプ）」「フラット35S（20年金利引下げタイプ）」があります。

　今回、引き下げる金利レートの変更になりました。
　従来は当初10年間0.3％の引き下げでしたが、それが1.0％と大幅に引き下げられました。これは最初の「フラット35」と比較すると総支払額で300万円以上も安くなります。

＜試算例＞
借入額3,000万円、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、適用金利2.82％の場合
（住宅支援機構HP参照）

　
　中古住宅の適合証明書「フラット35S（中古タイプ）」は、エコマックで作成しています。お気軽にお問い合わせ下さい。
info@ecomac.co.jp

　あるプロジェクトの話です。
　施設を建設するため、不動産業者から郊外の土地を買いました。基礎設計に必要な地盤調査を行ったところ、地下に燃え殻などの廃棄物が厚く堆積していることが判明しました。
　現在、設計を中断し廃棄物を撤去するか、土地を買い戻してもらうかなど、協議をしています。
　
　大変困った話です。
　こうした事例に遭遇しないためにも、技術的・専門的知識のある第三者（セカンドオピニオン）に意見を求めるなど、自己防衛が必要です。

　余談ですが、宅地建物取引主任者（宅建）の試験に次の問題がありました。
　「Bが、Aや媒介業者の説明をよく聞き、自分でもよく調べて、これなら住宅が建てられると信じて買ったが、地下に予見できない空洞（古い防空壕）があり、建築するためには著しく巨額の費用が必要であることが判明した場合、Bは、売買契約錯誤によって無効であると主張できる。」
　
　答えは「正しい」です。
　住宅用地に住宅が建てられないという事実を知らなかったことは要素の錯誤にあたります。事前の調査まで行ったBには重過失があるとはいえず、売買契約の錯誤無効を主張できるそうです（民法95条）。

　このプロジェクトも錯誤無効の主張によって解決すると思いますが、こうした事態を避けるためには、土地売買契約の前にボーリング調査を行い、地下構造を把握しておくことが必要になるでしょう。

　山梨県内の競売物件は、全て甲府地方裁判所執行係で取り扱っています。
　配当要求終期が定められた事件については、４階執行係の掲示版に掲示してあります。

　さて、配当要求終期の公告とは、その物件の競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を申し出てくださいという制度です。
　執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、公告をすることが義務付けられています。
　こうした情報が定期的に掲示されます。つまり、競売の候補物件が出揃う状態になるのです。
　配当要求終期の公告が公告された後、各物件によって異なりますが、平均して3ヶ月～6ヶ月後に期間入札市場に出てきます。
　この配当要求終期の公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で任意売却の交渉が成立し取り下げられる事があります。
　配当要求終期日は、開示期間は約１ヶ月間位です。配当要求は、他の債権者が申し立てた競売の手続きに参加して配当を受け取る権利取得にすぎないため、当該手続きが取下げや取消しにより終了した場合は、配当要求も効力を失います。

　裁判所でしか見れない配当要求終期の公告を当日配信してくれるサービス（有料）もあるようです。

　中古住宅のチェックポイントもいよいよ大詰めになってきました。
　では、天井の点検口を開け、小屋裏を見ましょう。
・雨漏れはないか
・断熱材の仕様（サイズ、厚み）、施工法は適正か
・小屋裏の仕様（垂木、梁、雲筋違いのサイズ、ピッチなど）、施工法が図面通りか
・換気口は適正か
・金物の接合状態、釘の打ち方などが適正か

　
　いよいよ部屋の中です。
・天井・壁・床が傾いていないか
・床、巾木、壁、天井の下地、仕上げ材に大きなキズ、汚れ、不陸などがないか
・床鳴り、床の不陸、暴れ、伸縮、反りなどがないか
・サッシュ、建具は正常に開閉するか、反り、暴れ、腐食などないか
・電気、設備機器は正常に作動するか、破損などないか
・給排水機器に水漏れ、異臭、異音などはないか、正常に作動するか

　今まで7回にわたり、登記簿謄本、公図、建築確認申請書、基礎、外部、床下、天井裏、内部など、中古物件の主要なチェックポイントを説明しました。これで、一般的な中古物件には対応できると思います。
　でも、これ以外にまだまだ　たくさんのチェックポイントがあります。
　これからも情報提供しますので　どうぞご期待下さい。

　前回は、建物外部のチェックポイントを書きました。今回は、建物の床下です。

　まず、簡単に建物の外部から床下をチェックします。
・基礎の仕様（立ち上がり高さ・幅）が図面通りになっているか
・基礎コンクリートにひび割れ、ジャンカ※などないか
・換気口があるか、設置数、大きさ、位置は適正か
　
　次に、点検口があればこれを開き、床下をチェックします。
・排水管などから水漏れはないか
・土台・大引き・根太・床板などの仕様（サイズ・厚み）施工法は適正か
・白蟻などのにより腐食していないか
・床束の仕様、施工法は適正か
・断熱材の仕様（サイズ・厚み）施工法は適正か

　※ジャンカ：コンクリートの施工不良の一種で、表面が「雷おこし」のようになっています。

　前回まで、土地・建物の履歴書である公図、登記簿謄本、建築確認申請について説明しました。
　これらの書類を入手する目的は、ズバリ、現地調査で次の2点をチェックすることにあります。
　・公図・登記簿謄本とおりに物件が存在しているか
　・確認申請書・設計図書・仕様書とおりに建物が施工されているか
　
　場合によっては、（最近はあまりありませんが）
　・公図、登記簿謄本と現地がちがう
　・確認申請書通りになっていない
　・無許可で増築されている
　・建設当時は適法でも、現在の法律に適合していない（既存不適格）
　こうしたことをチェックすることが、後々、増改築したり転売する際には重要になってきます。

　それでは、次に建物の外部をチェックしましょう。
　・建物が傾いていないか
　・外壁に大きなキズ・汚れなどがないか、劣化状況はどうか
　・コーキングは適切になされているか、劣化状況はどうか
　・サッシュは腐食していないか
　・基礎コンクリートにひび割れはないか
　・土間コンクリートにひび割れはないか
　・樋の取付状況、劣化状況はどうか
　・外部排水が正常に流れているか、匂いはどうか
　・インターホンなど正常に作動するか
　・ベランダなどの防水の劣化状況はどうか
　・樋の取付状況、劣化状況などうか
　・門扉、塀、フェンスなどの取付状況、劣化状況はどうか

　ここにあげたものは外部チェックの一部です。
　安全・安心・快適な暮らしのため、入念なチェックが不可欠です。
　

画像引用：フリー素材の来夢来人

　うっとおしい梅雨の季節がやってきました。
　山梨県内も昨晩から雨が降り続いていいます。
　さて、雨の日は、あまり外出したくなくなりますが、こんな天気には気になる物件を調査しましょう。
　雨の日こそ、お宝物件とめぐりあえるチャンスです。
　
　「えっ！　本当？」

　お宝物件とは、安全・品質・立地・値段のトータルバランスに優れた物件をさします。
　このなかで、なかなか見えにくいのが安全と品質。
　外観から判断できない土地や建物の症状が、実は、雨水の流れによって誰でも見えるようになるのです。
　
　だから雨に日こそ物件調査なのです。
　では、何を見るか。
　
　・それほど強い雨でもないのに、前の道路に水がたまっている。
　・水路の水がいっぱい。
　・庭に水たまりが多い。
　・雨どいから水がもれている。
　・なんとなく天井が水でにじんでいる。
　
　こうした症状は、要注意です。
　よい建物や土地は、水を上手に制御し、排除しています。
　　
　かつて、戦国武将の武田信玄は「水を制するものは天下を制する」といったそうです。
　「水を制するものは物件を制する」
　お宝物件を探す合言葉にしましょう。
　

　前回は、土地の履歴書である土地登記簿謄本について説明しました。
　今回は、建物の履歴書である建築確認申請書について説明します。
　建築確認申請書では、主に次のことがチェックされています。

1. 住宅が建てられる場所か（用途地域の種類）
2. 道路に接している場所か（全面道路の幅員、接道長さ）
3. 建物の延焼や類焼の対策が設けられているか（耐火建築物・準耐火建築物・防火構造等の対策）
4. 建物の大きさに問題はないか（建ペイ率、容積率、道路斜線、北側斜線、日影規制、外壁後退、建築協定、絶対高さ）
5. 住環境に問題はないか（自然採光、換気、天井高さ、仕上材）
6. 危険箇所の対策は行われているか（落下防止策、階段の安全性、火気使用室の安全性）
7. 建物の耐久性は問題ないか（湿気対策、床下換気）
8. 建物の構造は問題ないか（必要壁量、耐力壁のバランス、柱頭・柱脚金物、柱の大きさ）

　建物として備えるべき最低のことが、建築基準法に適合しているかチェックしているのです。
　建物の設計当初の情報が正確にあるほど、現状の建物の診断精度が向上し、快適に暮らすためのリーズナブルなリフォーム提案がしやすくなります。

実際の建築確認申請書は以下を参照して下さい。
確認申請書.pdf

山梨の有効求人倍率は今年3月で0.53倍だそうです。
相変わらず就職難ですね。
就職といえば、大切なのが履歴書。
採用する側にとって、「当社の仕事を任せられるか」判断する重要な書類です。
一度採用した以上、そう簡単にやめてもらうわけには行きませんから、応募した人の経歴、能力、資格など慎重に検討しなければなりません。

さて、土地や家にも、過去の経歴（土地利用、メンテナンスなど）、能力（快適性、安全性、耐震性など）、資格（住宅性能保証など）がわかる書類があったらいいですよね。
住まいの履歴書です。（昨年くらいから大手住宅メーカーが設計図や修繕記録などを記した「家の履歴書」の整備に乗り出しています。）

ここで、想像してください。
あなたが採用する側になり、履歴書を携えた中古物件の書類審査するイメージです。

今回は、土地の履歴書である土地登記簿謄本を説明します。
土地選びで大切なことは、その土地が、
　1.実際に存在しているのか、
　2.面積はいくらなのか、
　3.家が建てられる土地か、
　4.隣はどんな土地なのか、
　5.所有者はどこの誰で、抵当権など付いていないか、
　　　・・・
こうした、基本的な確認事項は全て土地登記簿謄本に記載されています。

土地登記簿は大きく３つに分かれています。

【表題部】
　謄本の1ページ目です。土地の所在地、地番、地目、地積、登記原因、登記年月日、地図番号が記載されています。表の最左側に記載されているのが、現在の姿です。

【権利部（甲区）】
　謄本の上部に甲区と表示されているページです。所有権に関する事項が書かれています。最終欄（日付の最も新しいもの）に記載されているものが現在の所有者です。差し押さえ、仮差し押さえなどの記載もこの区に書かれます。

【権利部（乙区）】
　謄本の上部に乙区（所有権以外の権利）と表示されているページです。所有権以外の権利、例えば、抵当権、根抵当権などの記載があります。

この登記簿を見て注意することがあります。

　まず、地目を見ましょう。
　地目には、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の21種類に区分されています。
　地目に田、畑、牧場とある場合は、そのままでは建築不可能です。農地法の許可が必要になります。すぐに家をたてられる地目は宅地となっています。山林、原野、雑種地となっている場合、建築は可能ですが、造成工事が必要な場合がほとんどです。
　それ以外の地目は、各種法令が絡まってきますので、個人のマイホーム建設のために土地を購入しようとしている方は避けたほうが良いでしょう。

地図番号に注意
　表題部の右下地図番号欄に記載がない場合、実際にその土地が実在するかどうか、又は境界が明確かどうかわからない場合があります。公図を入手して確かめましょう。

甲区に注意
　共有者が複数いる場合、何をするにも全員の同意が必要です。また、所有権者の記載の他に、差し押さえ、仮差し押さえ、仮登記等が記載されて抹消されていないもの（アンダーラインで消されていない）が残っている場合は、契約をしないことです。

乙区に注意
　乙区も同じで、抹消されていない登記が残っている場合、注意が必要です。購入した土地が、後で競売に掛けられ失う危険性があります。但し、中身によっては解除することができますので、相談してください。

わからないことは連絡して下さい。
055-237-1800
info@ecomac.co.jp