Top> コンサルタント情報: 2011年3月アーカイブ

コンサルタント情報: 2011年3月アーカイブ

北杜市白州町K工場の起工式

 用地買収、測量、造成設計、開発許可申請の業務をさせて頂いておりますH市K工場の本体工事がいよいよスタートします。
 本日は起工式でした。
11.3.29新工場起工式.jpg

競売物件の判断

 長引く経済不況を背景に、裁判所の競売物件が増加しています。
 競売物件とは、不動産を担保に融資を受け、何らかの理由で返済ができなくなった結果、金融機関などの債権者が裁判所に対して申し立てを行い、裁判所が物件を差し押さえ、競売によって売却される土地や建物のことです。
 公的な競売なので、裁判所を通じ誰でも物件情報を見ることができます。インターネットでも見ることができます。
不動産競売物件情報サイト
 個人向けの競売応援サイトもあり、一般の人々の競売参加も増えてきました。
 弊社にも次のような相談が増えています。
 ・建物の建築が可能か、増改築が可能か
 ・農地転用が可能か
 ・筆界未定とあるが境界確定できるか
 ・土壌汚染は大丈夫か
 ・風水害等の災害リスクはどうなのか

 入札までの期間が短いうえ、競争入札にエントリーするかどうかの判断にあまりお金をかけたくないので、物件取得の目的、日程、予算などをお聞きして簡単な調査を行い、競売にエントリーするかどうかアドバイスしています。


調停と不動産評価

 開発設計では、用地取得から依頼されることがあります。不動産業者を仲介せず、事業者が直接地主さんと交渉して土地を取得します。
 エコマックでは、土地の権利関係の調査から始まり、価格査定、相続手続き、抵当権者との交渉、境界確定、契約書作成など、用地取得に必要な業務を全て行います。これを弊社では用地直買方式と言っています。
 直買方式では、各専門家の協力体制が不可欠です。エコマックでは、プロジェクトに応じて土地家屋調査士、行政書士、司法書士、不動産鑑定士、税理士、公認会計士、弁護士、技術士などの先生方と一緒に仕事を進めます。
 用地直売方式では、不動産の価値を算定します。算定方法もプロジェクトに応じて決定します。フルスペックの鑑定評価から、比較的安価な簡易鑑定評価などがあります。
  
 このような開発設計の経験から、 不動産鑑定に関する相談が時々あります。
 相続や離婚などの調停で、不動産の評価方法が問題になる場合が多いようです。鑑定評価にするのか、固定資産税の価格で考えるのか、方法はいくつかあります。
 鑑定評価では適正に不動産の価値が評価できます。鑑定額は高額になりますが、近所の不動産取引実績なども反映されますので、誰もが納得できる評価額になります。
 固定資産税評価は、近所の土地の販売価格と差が生じ、実勢価格が評価されないことがあります。歩いて数分の距離にある宅地分譲地では30万円/坪で売出されているのに、我が家の固定資産税評価は20万円/坪というケースです。

 金銭的メリットを得るためにはどちらがよいか迷いますよね。
 ケースによってお薦めする方法は違いますが、ざっくり一般論として、大都市では不動産鑑定を依頼した方が納得される場合が多いと思います。地方都市では、固定資産税評価で進めた方がメリットがあると思います。
 大都市は鑑定費用よりも地価が高く、地方都市はその逆だからです。
 鑑定費用とのバランスを考え、あまりお金をかけない解決手段を取られることをお薦めします。
 もちろん、明らかにメリットがある場合は正式な不動産鑑定をお薦めします。

M(マグニチュード)8.8というエネルギー

 東北地方太平洋沖で発生したマグニチュード 8.8(日本で観測史上最大) を記録する地震が発生しました。このマグニチュードという単位は、次の熱量換算式によって理解しやすくなります。
 logE = 4.8 + 1.5M
 例えば、M1は、logE=6.3となり、これを変換すると熱量2.0×10^6 J(ジュール)となります。
 広島原爆が4.56×10^13 Jと言われます。
 阪神淡路大震災では、M7.3だったので、5.6×10^15 Jです。
 今回のM8.8では熱量1.0×10^18 Jとなり、上記のM7.3と比べると178倍になります。広島原爆と比べると、なんと21,930倍です。
 マグニチュード8.8とは、とんでもない大きさの地震なのです。



開発設計で雨水を地下に戻す

 開発事業を進めるにあたって注意しなければならないことがたくさんあります。そのひとつが雨水の排水処理です。
 畑や林など土で覆われた土地は、降った雨の40%程度は地下に浸透します。アスファルトなどで地表が覆われると、殆ど浸透しなくなります。雨水は低い土地に集まり、やがて川に合流します。梅雨時、台風などで雨の量が増えると、川が溢れたり、低い土地が浸水してしまうことがあります。
 昨年の夏、ゲリラ豪雨によって浸水被害に遭った都市が多くありました。

 開発設計では、この点に細心の注意を払います。
 よその土地や河川に迷惑が及ばないようにするのです。具体的には、開発前と開発後の雨水流出量が同程度になるよう抑制します。

 現在、開発の詳細設計を行っているH市立N小学校(2.7ha)でも雨水の処理方法を検討しています。雨水を一時的に貯め、水量をコントロールして河川に放流する調整池と、地下に雨水を戻す地下浸透槽を設計しています。
 今年の1月に造成工事の検査合格となったH市のK工場(1.6ha)では、オンサイト型地下浸透貯留槽を設計しました。
 
 「雨水を地下に戻す」という開発は、環境に配慮したエコ開発です。
関連サイト
社団法人雨水貯留浸透技術協会 


Top> コンサルタント情報: 2011年3月アーカイブ

カテゴリ
アーカイブ
購読
Powerd By

Return to page top